L’immobilier locatif est l’un des investissements très appréciés des Français compte tenu de sa rentabilité. Cependant, ce n’est pas son seul avantage. En effet, si vous entreprenez certains types de travaux sur votre bien, vous pouvez bénéficier de déductions foncières. Cependant, pour bénéficier de cette aubaine, il est important de comprendre comment cela fonctionne et quelles sont les règles à suivre. Nous vous expliquerons comment fonctionne cet avantage fiscal et quels sont les travaux à effectuer.

Comment ça marche ?

Avant de commencer, il est important de préciser que cette déduction ne concerne que les biens en location loués vides. Cela signifie que les autres régimes, comme la location meublée et autres, ne sont pas pris en charge.

Pour revenir à nos moutons, il faut savoir que les travaux déductibles sur un bien locatif vide sont réglementés dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques n°20-30-10-20140203. Pour faire simple, les travaux doivent être réalisés dans le but d’améliorer, d’acquérir et de conserver en bon état un bien mis en location, si vous voulez en tirer des gains fiscaux. Si vous avez besoin d’une aide professionnelle, vous pouvez vous tourner vers une agence de gestion locatif comme oqoro.

Cette réglementation a été mise en place afin de rendre un bien accessible à la location mais aussi de continuer à le louer dans de bonnes conditions. Vous ne pourrez pas déduire les coûts fonciers si cela concerne une résidence principale ou une propriété qui n’est pas rapidement louée.

Proposer un logement gratuitement ou à très bas prix empêche également la déduction des travaux. De plus, lorsque vous demandez des avantages fiscaux, vous vous engagez à louer pendant trois ans. Si vous vendez la propriété en moins de trois ans après avoir déduit les coûts des travaux, vous serez soumis à un redressement fiscal. Cependant, vous pouvez déduire les coûts des travaux avant de louer la propriété si vous respectez certaines conditions.

Les travaux à déduction foncière

Dans ce cas de figure, seules deux catégories de travaux sont prises en charge par le fisc pour une déduction fiscale. Il s’agit entre autres des travaux de réparation et les travaux d’amélioration.

Les travaux de réparation et d’entretien

Les travaux d’entretien et de réparation ont pour but de maintenir et de remettre un bien immobilier en bon état sans modifier son agencement avant de le mettre en location. Parmi eux, on peut citer :

• Coûts engagés pour les matériaux de bricolage tels que la peinture, la plomberie, les serrures, etc. ;
• Frais des diagnostics obligatoires comme l’amiante, l’évaluation de l’efficacité énergétique, etc. ;
• Travaux de rénovation des plafonds, des planchers et des escaliers ;
• Remplacement des tuyaux et des composants des radiateurs ;
• Changement de la chaudière ;
• Installation d’une cuisine équipée ;
• Réparation de l’installation électrique, etc…

Pour ces types de travaux, il n’y a rien de compliqué, vous n’aurez qu’à conserver vos reçus pour que toutes les dépenses liées à la rénovation soient déduites.

Les travaux d’amélioration

Au lieu de travaux dits d’amélioration, je dirais plutôt de rénovation car le but ici est d’apporter du renouveau et plus de confort à un immeuble ou tout autre bien immobilier. Le but des travaux sera de rendre un bien plus attrayant sans pour autant modifier sa structure. D’après la jurisprudence, on peut citer :

• Agrandissement des fenêtres ;
• Reprise des fondations ;
• Réfection du trottoir attenant à la propriété ;
• Réparation de la toiture sur un immeuble sans augmenter sa surface ;
• Réfection de toute l’installation électrique et bien d’autres.

Les travaux de construction

Par travaux de construction, on entend ceux qui vont modifier toute ou une partie de la surface habitable et par conséquent accroître le volume du bien. Dans ce cas de figure, le fisc interdit toute déduction fiscale. La raison est la suivante : « lorsqu’un bien immobilier subit des travaux de construction, cela augmente sa valeur ». Nous n’avons pas beaucoup de précision pour ces types de travaux mais voici quelques jurisprudences pour que vous puissiez mieux les identifier :

• Réaménagement d’un étage d’un immeuble qui a nécessité la démolition et la reconstruction des murs principaux.
• Démolition et rénovation des toits, des planchers et des plafonds pour une réorganisation complète des locaux, très différente de la configuration initiale, avec déplacement des cloisons.
• Restructuration totale des sols, des planchers et des plafonds d’une maison, avec augmentation du nombre de pièces et de la surface habitable, etc…

Quels autres dispositifs pour bénéficier de déductions locatives

Sachez que d’autres options s’offrent à vous si vous voulez bénéficier d’avantages fiscaux. Cependant, cela dépend du type de logement (neuf, ancien, à louer en vide, etc…) et de la date à laquelle vous réalisez votre investissement. Pour l’année 2024, la date limite des entrées dans les dispositifs existants est fixée au 31 décembre. C’est ainsi que l’on peut citer :

• Loi Pinel : est un dispositif fiscal qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier neuf. Le taux d’imposition varie en fonction de la durée d’engagement de location (12% pour 6 ans et 17,5% pour 12 ans). Il faut noter qu’il y a un dispositif spécial pour la région de Bretagne.
• Loi DeNormandie : un dispositif d’incitation fiscale qui permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en achetant un logement ancien à rénover et en le mettant en location. La réduction d’impôt varie de 12% à 21% en fonction de la durée d’engagement (de 6 à 12 ans).
• Loc’Avantages : c’est l’autre dispositif de réduction d’impôt qui est applicable sur les logements récents ou anciens, avec ou sans travaux. Il faut noter que la réduction d’impôt varie selon le niveau de loyer. Ici le taux de réduction d’impôt varie entre 15% et 65% en fonction de plusieurs critères. Voici en quelques sortes d’autres dispositifs qui peuvent vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. Mais il est important de noter que chaque loi a ses particularités à respecter à la lettre pour profiter d’une réduction d’impôt. Pour plus de clarté, vous pouvez vous tourner vers un spécialiste en investissement immobilier pour en savoir plus.

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